Agevolazione prima casa: ecco quando la decadenza si può evitare

Il contribuente che vende entro 5 anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, ma entro 1 anno dalla cessione costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di cui il contribuente stesso sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato, non perde l’agevolazione. È la stessa Agenzia delle entrate a chiarirlo (con la risoluzione n. 13 del 26 gennaio 2017) per sciogliere ogni dubbio dei contribuenti che si trovano in questa situazione.

COSA DICE LA LEGGE

Per legge (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), l’agevolazione “prima casa” decade quando l’acquirente trasferisce ad altri la proprietà dell’immobile acquistato usufruendo del beneficio, prima che siano decorsi 5 anni dall’acquisto. A meno che – dice la legge – il contribuente, entro 1 anno dall’alienazione, acquisti un altro immobile ad uso abitativo (classificabile in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9) da adibire a propria abitazione principale.

LA PRASSI FAVOREVOLE AI CONTRIBUENTI

La prassi finora seguita dall’Agenzia, poi, è sempre stata nel senso del mantenimento del regime di favore anche se il contribuente acquista (non un immobile, ma) un terreno sul quale poi venga realizzato, entro un anno dalla vendita, l’immobile destinato ad abitazione principale. Ora, la risoluzione n.13/2017 ha ulteriormente chiarito che la decadenza dall’agevolazione non si verifica anche se la costruzione del nuovo fabbricato da adibire ad abitazione principale venga effettuata su un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

 

COS’È IL BONUS PRIMA CASA

Ricordiamo che il cosiddetto bonus “prima casa” è un’agevolazione fiscale che permette di acquistare un immobile da destinare ad abitazione principale con Iva e imposta di registro ridotte.

Ecco, in dettaglio, il regime di favore:

Iva al 4%: (anziché al 21%) per chi acquista l’immobile dall’impresa costruttrice. E pagamento, in misura fissa, di 200 euro ciascuna per imposta ipotecaria e catastale.

Imposta di registro: per gli acquisti da privati, è stabilita nella misura del 2%. L’imposta ipotecaria e quella catastale sono fissate a 50 euro ciascuna.

In caso di acquisto da agenzia immobiliare, è prevista la detrazione ai fini Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia intermediaria per un importo non superiore ai 1.000 euro.

Il bonus prima casa può essere applicato anche in caso di acquisti per successione e donazione, con imposta ipotecaria e catastale pari a 200 euro.

Credito d’imposta: chi vende una casa e la riacquista (entro 12 mesi), con il bonus prima casa 2017 ha diritto al credito d’imposta. Può quindi sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto.
I REQUISITI PER ACCEDERE ALL’AGEVOLAZIONE

Per richiedere il bonus prima casa 2017 occorrono però determinati requisiti. Ecco quali:

  • non essere proprietari di immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • non essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
  • avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali (in alternativa al trasferimento, l’acquirente dovrà dimostrare di avere nel Comune d’acquisto la sede di lavoro);
  • non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso;
  • l’immobile da acquistare non deve essere “di lusso” (cioè non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9).

Attenzione: ricordiamo che in caso di false dichiarazioni, le agevolazioni fiscali concesse decadono e il contribuente dovrà pagare le imposte precedentemente detratte, maggiorate da una sanzione del 30%.